Le crepe nei muri non sono soltanto brutte a vedersi, ma possono celare un problema riguardante la stabilità dell’edificio.
La presenza di crepe sui muri, sotto le armature dei solai e nei pavimenti sono segnali da non trascurare. Le crepe appaiono quando la struttura dell’edificio non è abbastanza rigida da assorbire gli assestamenti che si producono sul terreno.
Per questa ragione occorre intervenire tempestivamente, per evitare che l’eventuale problema si aggravi. L’importante è evitare il fai da te e non procedere a occultare il problema con stucco o altri espedienti estetici, che celano il fenomeno senza agire sulle sue cause.
L’edificio si potrebbe muovere in blocco oppure presentare soltanto dei cedimenti differenziali (che si manifestano come lesioni prevalentemente a 45°).

Le cause del cedimento delle fondazioni

Le crepe possono verificarsi a seguito di varie cause come ad esempio:

• movimenti del suolo (es. frane, sismi). Possono richiedere di intervenire anche a distanza dalla casa, sull’origine del disturbo
• carico che grava le fondamenta maggiore della capacità portante del terreno (ad esempio creazioni di nuovi piani o ridefinizione della destinazione d’uso)
• costruzione di un nuovo edificio nelle vicinanze
• periodi di siccità prolungata e alluvioni che variano il livello delle falde acquifere
• bassa portanza del terreno sottostante
• vibrazioni provenienti da lavori o traffico veicolare nelle vicinanze
• abbassamento delle falde acquifere per siccità o riduzione legata all’utilizzo eccessivo di pozzi
• dilavamento del terreno di fondazione a causa delle infiltrazioni d’acqua

Gli esperti si occupano di inquadrare la storia degli interventi sull’edificio attraverso l’analisi degli elaborati urbanistici e strutturali presso gli archivi, e di analizzare quadro fessurativo e terreno per stabilire quale intervento è più appropriato da eseguire.

Esistono diversi metodi per consolidare le fondazioni, tra i quali il professionista individua l’operazione più indicata al caso in questione. Il consolidamento può riguardare sia edifici recenti che di antica costruzione e ha lo scopo di mettere in sicurezza le fondamenta della casa e la sua stabilità, stabilizzando e recuperando i cedimenti delle fondazioni.

Fondamenta della casa: a cosa servono?

Tutti sanno che le fondamenta sono alla base della stabilità e della sicurezza di chi abita la casa. Le fondamenta hanno la funzione di assorbire il peso della casa e trasferirlo al terreno in modo corretto.
É ovvio che quando si progetta e realizza una nuova struttura le fondazioni (o fondamenta che dir si voglia) rivestono un caratteri importante. Le attuali norme sulle costruzioni, l’attenzione di geologi e ingegneri a questi aspetti e i nuovi materiali, sono una garanzia per il futuro.
Il problema nasce quando parliamo di vecchie case e strutture prive di fondazioni! O comunque con fondamenta realizzate con i criteri dell’epoca e sicuramente molto meno affidabili di quelle attuali. In questi casi non possiamo avere la certezza che le basi della nostra casa diano la necessaria sicurezza di stabilità.

Come controllare le fondamenta della casa

La prima verifica da fare, soprattutto se stiamo valutando l’acquisto della casa e non sono disponibili informazioni sulla tipologia fondale, è quella di verificare che non siano problemi di cedimento e dissesti in atto. Questo vale anche per un’abitazione che ci accingiamo a ristrutturare; è infatti assurdo investire sforzi e denaro su un edificio non stabile.
Come posso verificare la stabilità della mia casa? Parliamo di edifici vecchi e quindi in muratura di mattoni o pietra. Il segnale da cercare in questi casi è sicuramente la presenza di crepe e lesioni nei muri. Infatti in presenza di instabilità il primo sintomo da ricercare è proprio questo!
La presenza di un eventuale quadro fessurativo deve metterci in allarme e va analizzato. É infatti fondamentale capire cosa ci indica e individuare la causa che l’ha generato. Una lesione nel muro può essere determinata da un deficit strutturale, da un banale errore nel fare l’intonaco oppure in molti casa da un cedimento delle fondamenta casa!

In questo ultimo caso sarà di fondamentale importanza progettare ed eseguire un rinforzo ed un consolidamento delle fondamenta.
Altro caso in cui dovrò necessariamente prevedere un intervento in fondazione è quello legato agli aumenti di carico. Infatti il progetto di ristrutturazione può prevedere, ove permesso, una sopraelevazione e quindi un aumento delle sollecitazioni sulle fondamenta. Oppure semplicemente ristrutturando una vecchia casa ci si trova a fare i conti con le verifiche strutturali che ovviamente non sono possibili senza intervenire con un rinforzo delle fondazioni anche in assenza di aumenti di carico.
Quali interventi posso pensare per rinforzare le fondamenta di casa?

Ci sono ovviamente varie tecniche che possono essere impiegate per il rinforzo delle fondazioni, da quelle più tradizionali a quelle più innovative e non invasive:

• cordolo di sottofondazione: consiste nel realizzare una fondazione in c.a. che affianca la struttura esistente e viene resa solidale ad essa;
• micropali che vanno a trasferire i carichi a terreni stabili in profondità e vanno collegati correttamente (di solido con un cordolo in c.a. o con carpenteria metallica) alla fondazione da consolidare;
• pali precaricati o pali elika sono delle metodologie innovative e a bassa invasività per realizzare dei micropali;
• consolidamento del nodo terreno – fondazione con iniezione di resine espandenti, è un metodo alternativo di rinforzare le fondamenta agendo direttamente sulla portanza del terreno anziché sulla struttura.

Il consolidamento delle fondamenta di casa è un’opera per la quale non si può certo affidarsi al fai date!

Direi di andare con ordine, innanzitutto quando è necessario?

sono apparse crepe su muri portanti

sono apparse crepe su muri non portanti (divisori e muri di tamponamento)

sono apparse crepe su pavimenti interni e su solai

sono apparse crepe su marciapiedi e pavimentazioni esterne

si sentono scricchiolii e rumori strani

porte e/o finestre che chiudono male.

• esame del quadro fessurativo
• acquisizione di dati strutturali disponibili (caratteristiche costruttive, materiali impiegati, tipologia e geometria delle fondazioni, etc…)
• acquisizione di dati geologici se disponibili (nel caso non ci siano indagini potranno essere concordate e comunque anche la conoscenza della zona e l’esame visivo dei luoghi da parte di un esperto può fornire le prime informazioni utili)
• ricostruzione della “storia” del dissesto (cronologia dell’evoluzione delle crepe nei muri, eventi significativi quali sopraelevazioni o perdite d’acqua etc…)
• individuazione delle potenziali cause
• individuazione delle possibili soluzioni e valutazione dei pro e dei contro che ogni intervento di consolidamento fondale inevitabilmente presenta.

É difficile stabilire a priori il costo di un intervento di consolidamento di fondazioni. Molto dipende dal tipo di attività messa in essere e dall’entità del problema: intervenire non appena le cause si verificano permette di agire tempestivamente sopportando costi minori.

Le detrazioni fiscali per le ristrutturazioni previste nel 2021 permettono di ricevere dall’Agenzia delle Entrate il 50% dei costi sostenuti per eseguire l’intervento

Tieni presenti inoltre che il Superbonus 110% introdotto dal Decreto Rilancio, misura introdotta per agevolare l’efficientamento energetico e gli interventi anti sismici, permette di ristrutturare casa e di valorizzare la propria proprietà immobiliare.

Il limite temporale entro il quale è possibile detrarre le spese si estende fino al 31 dicembre 2022. Tale limite è prorogabile ulteriormente fino al 30 giugno 2023 qualora siano stati effettuati almeno il 60% dei lavori al 31 dicembre 2022.

Il valore dell’intervento deve essere sostenuto e poi si può scegliere se utilizzare la detrazione in compensazione per ridurre le tasse oppure se cedere il credito d’imposta a terzi.

Iniezione delle resine espandenti

L’iniezione delle resine espandenti prevede di fare fluire un liquido chimico biocompatibile ad alta densità nel sottosuolo colmando gli spazi vuoti in esso presenti e compattando il terreno, aumentandone notevolmente la resistenza meccanica.

L’iniezione di resine espandenti è un processo molto conveniente in relazione ai costi e al risultato ottenibile. Si tratta di una metodologia poco invasiva e rispettosa dell’ambiente.

Questo processo permette di:

• intervenire in tempi rapidi e in modo poco invasivo
• distribuire il carico dell’edificio in modo uniforme
• separare l’acqua dalle fondamenta, che mina la stabilità dell’edificio
• rendere il terreno più compatto
• colmare i volumi (anche microscopici) vuoti nel sottosuolo

Micropali pressoinfissi in acciaio

Micropali precaricati SYStab

L’inserimento di micropali permette di scaricare il peso dell’edificio sugli strati profondi di terreno, più solidi e che presentano le migliori caratteristiche di resistenza e di rigidezza. Tale operazione in pratica modifica la distribuzione delle tensioni sotto il suolo, facendo sì che il peso venga redistribuito verso i livelli di terreno più resistenti.

Speciali martinetti idraulici permettono di introdurre i micropali nel terreno fino alla porzione solida individuata. Essi non generano vibrazioni dannose a carico del terreno e non producono materiale di risulta.

Inoltre è possibile verificare il carico e la portata di ogni palo, in corso d’opera per adeguarli alle effettive esigenze dell’opera. I micropali permettono quindi di radicare l’edificio in maniera definitiva su strati di terreno più profondi e resistenti, al fine di consolidare le fondazioni e donare una nuova stabilità all’edificio.

Consolidamento dei micropali precaricati – I vantaggi

• minima invasività
• cantieri dalla durata ridotta
• possibilità di precarico attivo
• nessun utilizzo di fanghi e a malte cementizie